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14 Gennaio 2022

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Una piccola bussola nella giungla degli affitti turistici!

Se vi capita la rara fortuna di ereditare un appartamento in cui non avete bisogno di risiedere, dopo aver gioito e festeggiato l’evento dovrete pensare a cosa fare di quel piccolo regalo che la sorte vi ha destinato inaspettatamente.

È possibile fonte di guadagno e serenità, ma anche di grattacapi e complicazioni.

Per questo è importante massimizzare i primi a discapito dei secondi.

Partiamo subito con il menzionare le implicazioni meno piacevoli.

IMU è l’acronimo di Imposta Municipale Unica ed è una tassa che va pagata sulle case di lusso, come su seconde case, uffici, negozi, terreni agricoli e aree fabbricabili. Se non siete nella posizione di prendere residenza in quest’unità immobiliare, dunque, sarete soggetti al pagamento dell’imposta, la quale in una città come Roma può essere anche molto onerosa. Come evitare questo o almeno compensare l’esborso?

La prima opzione è la VENDITA dell’immobile (ristrutturato o nelle sue condizioni originali) che significa soprattutto monetizzare subito. Se non si intende sprecare troppo tempo, allora ci si dovrà comunque adattare al mercato immobiliare del momento che potrebbe non essere sempre favorevole.

La seconda opzione, ugualmente applicabile dopo un’eventuale ristrutturazione, riguarda l’AFFITTO CLASSICO. In questo caso si prevede una rendita fissa e sicura – per quanto siano possibili altri contrattempi, magari relativi all’affittuario – a fronte del pagamento dell’Imu. Si tenga sempre presente, inoltre, l’incertezza sul momento e sulle modalità in cui gli affittuari lasceranno la casa. Insomma, in questi casi la fortuna gioco un ruolo a cui dobbiamo decidere se lasciare le redini della nostra vita oppure, per quanto possibile, tenerle nelle nostre mani.

Ecco che allora forse la terza opzione può dare maggior controllo sul susseguirsi degli eventi. Ancora una volta voglio menzionare l’eventualità di una ristrutturazione dell’immobile che lo prepari però, in questo caso, a diventare ALLOGGIO TURISTICO. Prendiamolo come un investimento che, se applicato in una città importante, promette di portare buoni guadagni con una certa sicurezza.

Se ci siamo lasciati sedurre dalla terza opzione, viene poi il momento in cui questa fascinazione eterea deve corrispondere a ritorni concreti e realistici. Occorre capire cosa s’intende per ‘alloggio turistico’ e come muoversi in quel mondo. L’Alloggio Turistico è una struttura ricettiva extralberghiera che offre la possibilità di fruire di un soggiorno con o senza la fornitura di servizi o assistenza. Gli Affittacamere mettono a disposizione singole stanze tanto quanto i Bed&Breakfast, includendo questi ultimi la colazione. Va da sé che per un utilizzo del genere l’immobile deve necessariamente avere determinate caratteristiche legate allo spazio disponibile. Parlando invece di un intero appartamento, le possibilità convergono sulla Casa Vacanze o sull’Appartamento Privato registrato per la Locazione Turistica. In entrambi i casi si tratta di soggiorni disciplinati da regolari contratti d’affitto e dalla fornitura esclusiva di servizi essenziali. Solo nel secondo, invece, il proprietario può agire appunto da privato, senza la necessità di aprire una partita Iva.

Mi voglio ora concentrare su questo tipo di situazione, in quanto è più frequente che una persona abbia a disposizione una sola proprietà. Che voglia metterla a frutto senza impelagarsi nelle complicate pastoie burocratiche proprie di un’attività imprenditoriale.

Entrambe le soluzioni prevedono l’affitto di un’unità nella sua completezza e attrezzata di tutto il necessario: mobilia, elettrodomestici, stoviglie e cose di questo genere. Mentre, però, la Casa Vacanze è soggetta a regolamentazioni più stringenti e rigorose (standard qualitativi stabiliti dalla Regione, controlli di professionisti che ne devono certificare la regolarità, tempi di pernottamento predeterminati), l’Abitazione Privata destinata all’Affitto Turistico deve semplicemente soddisfare gli usuali criteri di abitabilità, prevede la semplice fornitura di servizi essenziali quali cambio biancheria e pulizie finali e una formale comunicazione di apertura alle autorità competenti. Le spese sostenute non sono detraibili e i guadagni sono sottoposti a una tassazione Irpef o alla Cedolare secca.

Che i percorsi siano più o meno articolati, sempre con la burocrazia bisogna aver a che fare. Potremmo definirla croce e delizia di qualsiasi attività, dato che la regolamentazione è volta ad assicurarci il buon funzionamento delle cose, ma costituisce pure una serie di trappole nelle quali il cittadino comune resta spesso invischiato. Inoltre non basta aver deciso cosa fare del piccolo tesoro a propria disposizione, dato che occorre anche renderlo attivo, pronto per svolgere la funzione alla quale lo si è destinato.

A tutto questo sarà bene dedicare un discorso a sé, per capire quali siano i trucchi, i segreti per fare tutto questo al meglio, ottenendo buoni risultati con il minimo dispendio di energie.

Roberto Fustini

Ig @fustinir Fb Roberto Fustini scrittore

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